科学评价高层住宅的利与弊(下）

余永佳

城市生态和人居环境质量的优与劣，同住宅建筑的高与低，并无直接和刚性的关联。定论高层住宅有碍于县城绿色低碳建设，一是证据不足，二是牵强附会。

纵观世界各国城市，导致其生态恶化的主要原因是：

第一，由于人口高密度、经济高速度和土地高消费，致使大量污染物不能及时得到有效处置、净化和再利用，这是新型城镇化进程中出现的新病态，故必须重点防控和治理。

高层住宅由于容积率高、宜居容量大、楼距宽和建筑密度低，故有助于优化城市建设空间布局，降低土地承载负荷，消除水泥灌木密布、蓝绿空间瘦身、生态质量滑坡等后遗症。

高低错落有致的住宅建筑，是城市的一道璀璨风景线，由“路房合一”“底层架空”等创新工艺领衔的垂直庭院化绿色低碳高层住宅，更是加快城市节地增效和保蓝护绿步伐、防范和化解生态环境恶化等城市病的希望所在。

第二，多层和低层住宅楼距窄、视距短，光照和通风条件差，若是开发占比过高，就容易出现城市容积率急剧下滑和建筑密度无序扩张等乱象，进而导致人居环境嘈杂、交通秩序失衡等困局四起，成为制约城市可持续发展的新软肋。

如果城市强力实施严苛的住宅限高新政，并继续迷恋职住分离、道路结构开放型、十字路节点平面交叉、机动车非机动车行人“三混行”、窄路密网、倾斜地铁等轨道交通、停车无序等住行建设旧理念，哪怕是人口密度以及容积率降至0.6万人/平方公里和0.6以下，也无法彻底铲除住房供需失衡、交通路堵车塞之病根。

第三，人均建设用地过高，不仅会给县级城市埋下土地粗放开发、发展活力下降等新隐患，市民生活也将面临诸多不便和烦恼。

在合理区间范围之内，人口密度越高,城市公共服务网点越密,功能越全,质效越高。同样占地面积的城市，人口高密度城市市民的经济收入以及在工作、生活等方面的便捷度、满意度和幸福感，均明显高于人口低密度城市。这就是大都市人满为患的奥秘以及很多市民宁居闹市区简陋旧斗室，不愿远迁至郊区宽敞新宅的异样心态。例如：

出门乘坐公交车。前者线路多，车次密，往往三四分钟就能搭上一趟车；而后者线路少，车次稀，弄不好就要耐心等待二三十分钟、甚至更长的时间。

步行出门，中途突遭雨、雪袭击。前者可轻易找寻到临时歇栖处；后者则无处躲藏，如果未带护身用具，就只能挨淋受冻。

骑车在外，若是自行车发生故障半途瘫痪。前者能就近维修，而后者则要考验你如何快捷顺利地将病车拖至遥远维修点的能力。

去三甲医院就诊，前者拥有距离优势，即使路程稍远一点，也不会超出五六公里。而后者则大多要跑十多公里、甚至更漫长的路程。这对于病者求医、尤其是重症病人的救死扶伤来说，最终的结果往往是天地之别。

至于买菜、购物、就业、上学、入托、休闲、娱乐、如厕……，两者差距始终遥远。尤其是如厕，在人气爆满、厕所设施齐全的闹市中心，市民根本不必为就近减负而担忧；然而在数平方公里找不到一个公厕的人口低密度地区，树旁、墙边却时不时会出现路人随地小便的不文明行为。

由此可见，县级城市倾斜开发低容积率、高建筑密度多层和低层住宅，并非是优化生态环境、根治城市病以及满足人民群众日益增长的美好生活需要的上佳方案。一刀切封杀18层以上高层住宅，就等于是变相逼迫城市去无节制蚕食更多的良田，在实际操作过程中难以持久，对此我们曾有过不应忘却的经验和教训，因此必须权衡利弊，科学施策。

值得注意的是，随着市民生活质量的不断提高，各城市的小汽车都扎堆停留在地面或地下停车场。若是多层和低层住宅遍地开花，人车路房争地以及车辆“有偿停车和无偿停车、有序停车和无序停车、有库停车和无库停车‘三并存'”等乱象势必愈演愈烈，地面和地下生态环境也更为不堪，最终将严重制约城市停车产业的规范运营和可持续发展。

因此，县城的限高新政应显现出新的温柔和包容，尤其是新区发展，更需添加一些可行性强的助高措施。

与多层和低层住宅相比，高层建筑创意无限，能为城市注入更多的生机和更强大的前行动力。例如：

屋顶花园美化了城市天际线，扩大了绿色生态空间和生态容量；

立体化园林房的崛起，将传统的“前庭后院”模式植入高层建筑，让现代都市充满田园风光；

光伏住宅创造着光明、和谐与幸福，是城市实现碳达峰、碳中和目标的加速器；

垂直向上的动态型楼层和居室，将成为传承历史基因和打造地方特色民宅的最佳载体；

全透明空中泳池犹如璀璨翡翠，镶嵌在城市的上空，助力市民的蓝天白云遨游梦；

空中车库既激活了2-4层空间的新效用，又破解了城市停车库容不足和营运成本高企的难题；

早已成熟定型的底层架空工艺，把大量宝贵的土地资源回馈给城市，使地面空间不再狭窄和拥挤……。

中国县级城市虽然规模小，但是数量大，其占地面积和人口总量并不逊于地级以上城市，人口密度和容积率至今仍普遍拥有极大的扩容空间和潜力。若能科学规划，即便是人口密度达2.5万人/平方公里、平均容积率=2.5，也远未超出城市生态极限承载力的范畴，甚至还有充裕的“留白”新空间。

鉴此，笔者建议：

1、严禁开发施工工艺复杂、维护运营难度大的超高层住宅和低容积率的低层住宅。

2、在人口高密度街区应有序开放>18层以及<33层一类高层住宅建设禁令，这样就能用较少的土地资源，开发更多的宜居住宅，增强县级城市的活力和综合竞争力。

3、县城新建6层、18层以及19-33层住宅的占比分别为25%、50%和25%。

任何新政策和新措施，只有经得起实践和历史的检验，才会有强大的生命力。对于饱受争议的高层住宅，希望社会舆情能实事求是，不求全责备和以偏概全，精准论证其可行性、合理性和科学性。