科学评价高层住宅的利与弊(中）

余永佳

                                                                       （一）

2021年3月29日，住建部发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见（征求意见稿）》规定：

“县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。

县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。”

这表明，中国县级城市将严禁建设18层以上的新住宅。

然而，城市毕竟是人口和住宅建筑的聚集地。控制城市高层住宅，若是发力过猛，就可能会引发以下新乱象。

一、土地使用高消费

原国土资源部权威人士曾在“2006中国地交会”上透露：

“我国664个城市，城镇居民人均用地已达到133平方米，超过国家关于城市规划建设用地的最高定额100平方米的33％。而世界上发达国家人均城市用地是82.4平方米，大大低于我国平均水平。

我国城市平均容积率为0.33，而国外一些城市的容积率一般都在2.0以上。”

如果我国县级城市人均用地指标以及建成区平均容积率分别放宽至166.7㎡/人和0.6，中国城镇化建设就极易出现土地使用高消费和开发低效益的新偏差。

必须指出的是，中共中央国务院2014年3月16日印发的《国家新型城镇化规划（2014-2020）》要求：

“人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，建成区人口密度逐步提高。”

2018年4月14日国务院批复的《河北雄安新区规划纲要》提出：

“合理控制人口密度，新区规划建设区按1万人/平方公里控制。”

这就是说，城市人均用地的上限是100㎡/人。如何保持部委文件与中央文件的口径一致，引导新型城镇化走节地、节能、节水、节材和环境保护的正确之路，《征求意见稿》应该深思和完善。

二、生态整治低成效

《征求意见稿》还提出：

“推行‘窄马路、密路网、小街区'，打造县城宜人的空间尺度。控制县城道路宽度，县城道路包括绿化带的红线宽度不超过40米。”

如果禁建18层以上高层，就等于是主动放弃城市建筑的竖向空间优势，其后果是建城区建筑密度的大攀升以及蓝绿空间的大挤压，这并不利于城市生态质量的优化。

若按照人均房屋面积（除住宅之外，还应包括机关、商、文、教、卫、体等公共用房）80㎡/人，即按1平方公里建成区房屋总面积80万平方米测算，即使是清一色6层（占比75%）和18层（占比25%）的房屋建筑，其总占地面积为：

800000×75%÷6+800000×25%÷18=111111平方米

即住宅等房屋建筑用地占比为11.1%。

优化生态环境是新型城镇化建设的重头戏，“金山银山不如绿水青山”理念已深入人心，北京纾解中心——雄安蓝绿空间占比“稳定在70%”，各县级城市蓝绿空间占比一般不应低于50%。

城市还要有道路，如果按照10公里/平方公里的规划（雄安起步区路网密度达到10－15公里/平方公里）建设县城新路网。即便道路“红线宽度”为20米，其土地占比就达20%。此外，还有非机动车道、人行道以及车站、港口码头等交通设施用地。再精打细算，也不会低于5%。

剩下14%左右的土地，是无法满足城市公共管理与公共服务、商业服务业设施、物流仓储、公用设施、产业园等用地需要的。要想破解土地使用捉襟见肘、左支右绌之难题，唯一的办法就是压缩蓝绿空间、牺牲生态环境。而土地使用高消费和生态整治低成效，恰恰是中国县级城市最忌讳的绿色发展致命伤。

                                                                       （二）

评价高层住宅与多层、低层住宅的长与短，关键要在经济效益、社会效益、环境效益三方面丈量出各自的高和低。

一、经济效益

一般来说，土地产出率与人均GDP、人均收入水平、人均创利率成正比关系，与人均基建投资、人均商务成本和人均生态保护支出呈反比关系。

若是考虑土地费因素，高层住宅的投入产出比肯定远优于多层和低层住宅。合理保持高占比的高层住宅建设布局，有助于增加住宅有效供给、遏制高房价和节约土地资源，提高住宅开发效益和增强县级城市综合实力。

我国县级城市要想在创造财富、强市富民、实现跨越式大发展等方面取得新成效，就必须扎实做好高效复合开发利用土地资源和大幅度提升土地产出率等基础工作。

一、社会效益

城市不应轻易舍弃聚集优势，0.6万至1万人/平方公里无法与人口高密度划等号，0.6至0.8容积率将严重制约中国县级城市的发展质量。有序开发高层住宅，才是人口密度和建成区容积率同步良性攀升的最佳途径。

一能强力提振宜居内需、圆“民有所居”幸福梦。。

二可有效防控城市摊大饼发展，坚守18亿亩耕地红线，确保国家粮食安全。

三是聚集人气，促进城市繁荣，夯实经济发展后劲。

二、环境效益

科学开发高层住宅，既有助于打造高占比蓝绿空间，构建一流生态城；又能扬高层住宅开发之长，完成县级城市由“平面绿化”向“立体绿化”的历史性巨变；更便于低成本高效率降低建筑能耗、控制碳排放和集中处理各类废弃物，让城市变得更加洁净美丽。

                                                                      （三）

在现代科技的呵护下，高层住宅必将显现出新的活力和生命力。城市限高新政理应慎行，切忌操之过急、矫枉过正。