“十四五”应启动“路房合一”工程（下）

余永佳

城市是人口聚集、二三产业发达之地，其最重要的固定资产就是道路、房屋建筑等基础设施。

    数千年来，世界各国都是按照“路房分离”理念，来规划建设城市道路和房屋建筑的。

进入汽车时代，尽管“路房分离”依然一统天下，但却已沦为土地资源低效益使用、职住分离、房价高企、交通拥堵、生态环境质量下滑等新乱象的始作俑者。

优胜劣汰是颠扑不破的自然铁律，更是人类社会磅礴向上的不懈动力。“路房分离”弊端横生，严重阻碍着城市的可持续协调发展，因此已无力胜任城市住行高标准建设和高质量开发之重任。

“路房分离”的最佳替代者是集多项创新举措和先进技术工艺于一身、充满生机和活力的“路房合一”，其闪光点是：顺应中国国情，遵循现代化绿色节地型城市发展规律，构建集约用地、优化生态、租售并举、职住平衡、楼市稳定的多赢格局，助力破解千年城市住行难题。

一、实现集约用地

集约用地的精髓是高效开发使用土地资源。

  在马车时代，尽管城市土地资源普遍粗放使用，但是为满足低容积率房屋建筑的用地需要，道路面积率却可以长期维持在较低的水平线上。当汽车流涌入城市的大街小巷以后，该项指标的重要性就日显突出，我国城市平均值低于15%，而一些发达国家城市则超过了25%。显然，后者在扩充城市道路机动车承载量以及缓解交通拥堵矛盾等方面，拥有较为突出的比较优势。因此，中国城市理应在提升和规范道路面积率等方面，认真补上这一课。

城市扩大道路用地占比后，土地资源供求关系将发生重大变化，粗放用地模式日落西山，复合开发使用土地资源将成为城市建设的新风景线。

推广和普及“路房合一”新工艺，有助于集约使用土地资源和一地多用，城市总体布局将更为科学合理。其中：

浅层地下空间将重点打造城市综合管廊，也可适度开发地下道路网和地铁，既可满足城市全天候交通畅行需要，又能强力促进人口超高密度、窄路密网等旧城区的排堵保畅。

地面土地资源构建封闭型结构、单一化行车功能以及无交通拥堵源的畅行道路网。

道路上方将利用底层架空技术，开发大间距、宽视野、通风和采光率高的新型过街楼建筑。

  二、优化生态环境

  我国城市建成区蓝绿空间占比偏低，导致生态环境质量低水平徘徊。“路房合一”将有序提升城市容积率和人口密度，合理降低建筑密度，确保城市蓝绿空间占比50%、道路面积率25%左右，路房争地乱象得到有效治理，道路两边街区的建筑密度明显降低，进而能通盘破解土地开发左支右绌、顾此失彼等难题，实现城市生态环境的提质升级。

“路房合一”将打造现代版城市森林花园的新样板。一旦庭院化新居室层层叠起、爬墙植物攀高登顶、空中花园奇葩斗艳，各城市就会展现出绿色生态建筑高低错落有致、竞相争辉的璀璨美景，市民的宜居质量更能得到历史性提升。

三、做实租售并举

过街楼住宅的主要供给对象是生活和从业在城市、但无能力购买高价商品房的普通工薪族。根据我国现有国情，最佳的供给方式是“租”，而不是“售”。

一是过街楼住宅占用土地的方式以及由此所产生的相关权益，与经由土地竞拍等程序营造的商品房有着很大的区别。若是直接投放于房产销售市场，必将会造成新的社会不公。唯有推行操作管理简便的租赁新模式，不仅能顺畅地绕过一些客观存在的运作障碍，杜绝现有法律未能覆盖到位的权益纠纷，更有利于低收入市民公正、公平地分享到深化改革的丰硕成果，实现低价入住高品质租赁房的新梦想。

二是楼市需求侧改革，不能再走卖地、建房、售房独木桥。只有构建和完善租赁房、商品房双雄并进以及少量高端住宅点缀其间的房地产市场运行新机制，才能满足市民多层次的梯度消费需求。

四、促进职住平衡

  根据现有的建筑科技水平，每平方公里的城市建成区，“路房合一”过街楼的面积可轻松达到100-125万平方米的水平线，故完全能满足一半以上市民的就近宜居以及相关配套设施的用房需求，这样就能使职住合一新格局真正落地到位，大大减少低效的单向交通流，助力交通治堵，增加中低收入者的休闲时间和宜居幸福感。

五、确保楼市稳定

客观而言，房地产是国计民生关联度高、市场稳定性差、风险防范任务重和未解难题多的产业。

地价长期处于上升态势，势必助推房价的大幅上扬。平抑城市房价不能扬汤止沸，关键之举是“釜底抽薪”，甩去土地财政拐杖，痛打高地价之“七寸”。

土地资源不可再生，各地方政府必须以壮士断腕之勇气，切断地方财政与土地竞拍的脐带，杜绝地王频出、“面粉比面包贵”以及房价持续走高等怪象，将房地产市场的调控重点由“住宅限购限贷”渐次转化为“土地财政限收”。

其实，构建“路房合一”新模式，通过过街住宅楼及配套设施的租赁经营，就能为地方政府开辟一条稳定的财政收入新渠道。

更重要的是，地方政府手中掌握了大量优质房产资源，便有能力像调控粮食、原油价一样，稳定调控地价房价，遏制炒房妖风，确保楼市的可持续健康发展。

“路房分离”“路房合一”孰优孰劣？“十四五”应作出历史抉择。