科学评价高层住宅的利与弊(上）

余永佳

中国城镇化助燃了高层住宅开发热，其利弊争议成了社会关注的新话题。随着城市的不断升高，否定高层住宅的舆情也开始活跃，其中不乏有专家学者的权威声音。

高层住宅的主要弊端是：

舒适性和安全性差，不利于人与人交往，维修改造难。

不利于宅家。像个鸟笼，住在里面很不舒服不接地气。

不利于防疫。公用电梯、过道、扶手、门把手、管道，都是主要传染途径。

出门不便、公摊面积大、安全隐患多以及拆迁难等等。

为此，有的学者型官员还发出了下列警言：

“全世界就中国（含香港）住高层建筑，全国县城新建住宅也以高层为主，危险！”

资深专家在新型城镇化战略决策中拥有巨大话语权，他们对高层住宅的质疑理应引起社会各界的尊重和高度关注。为确保我国城市的高水平建设和高质量发展，必须运用科学的研究方法和论证程序，紧密结合中国国情,客观回顾和总结我国城镇化建设的历程和经验，才能科学评价高层住宅的利与弊。

一、高层住宅顺应现代都市人的宜居需求

城市化浪潮席卷全球，使现代化高层建筑如雨后春笋般崛起。当今世界排名前十的城市，高层建筑多是展示市容市貌形象和强大生命力的靓丽名片，更已成为未来规划和发展不可缺少的经典元素。

1、舒适度

我国已进入老年化社会，对于一些腿脚不便的老年人来说，如果没有电梯，哪怕是住在2楼，也会有一种身居“鸟笼”、不接地气的苦涩感。因此，无论是多层或低层建筑，都期盼着电梯所带来的舒适和便利。

高层住宅品质高，视觉、光照、通风环境优越，抗震能力强，又能有效规避车流、人流、扬尘的干扰。在同一幢高层住宅楼中，房价一般随楼层的升高而逐层递增（当然顶层不一定是最高价），尤其是易潮湿、多喧嚣以及私密性难尽人意的1层和2层，房价最低。由此，从价格中就可识别出高层与多层、低层住宅的舒适度差异。

2、安全性

高层住宅竖向的电梯井、管道井以及楼梯间容易形成“烟囱效应”，火灾呈立体燃烧形式。此外高空坠物、外立面脱落等，也是潜在的危险因素。

《建筑设计防火规范》规定，建筑高度超过100米的公共建筑，都应设置避难层。我国内地城市超高层住宅违规现象屡禁不绝，为确保居民的安全，除需采取强有力措施整改之外，建议应规定标高50米以上的高层住宅都必须设置集防灾、健身、休闲、娱乐、交友于一体的避难层。

尽管高层住宅在安全、便利度等方面仍存在着种种缺陷，然而通过现代科技和智能管理等创新手段，我们是完全有能力通盘破解火灾、防疫、噪音、高空坠物、外立面脱落、维护费用昂贵、拆迁工艺繁复等隐患和难题的。

二、高层住宅正在进入一个新的稳定发展期

中国人均耕地仅1.4亩。与中国面积相近的美国和欧洲，人均耕地分别为8.6亩和6亩。

耕地资源丰富的美国，尽管比较适合发展多层和低层住宅建筑，然而却是开发高层建筑的先行者。纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿、费城等闹市中心，高楼大厦的“摩天竞赛”至今乐此不彼，彰显出大都市的不凡气质和魅力。

纽约近年新落成多栋顶级云端楼宇。其中位于曼哈顿西57街、标高472米的中央公园大厦，是当今世界最高的住宅楼，不仅享有非凡的景观视野，顶层一套公寓房的价格更是高达6300万美元。

洛杉矶正在中心金融区、时尚区与南方公园交汇点打造一座灵感源自“加利福尼亚的自然美景与标志性红木”的地标性摩天楼……。

同样，诸多欧洲城市，除了老城区依然保留着低矮的古建筑风貌之外，其外围的建筑群也开始向高空发展。伦敦、莫斯科等城市高层建筑开发热浪滚滚，2019年甚至被称为是伦敦的“高楼年”；巴黎梯田式高层住宅，给生活在闹市区的居民，带来一种隐居山林、俯览绿地的神奇感觉；米兰、乌得勒支、洛桑等城市拔地而起的垂直森林，就更是绿色住宅的新样板。

值得一提的是，即便是地震多发的日本城市，也未曾拒绝高层建筑的开发。东京是世界上超高层建筑最多的城市之一，其建成或封顶的150米以上的建筑有160座……。

由此可见，“美国没有高层住宅，世界其他一些国家也很少有高层住宅”的结论，值得商榷。放眼世界，高层住宅并未衰败，而是正在进入一个成熟稳定的新发展期。

三、中国要坚定走高层住宅的创新发展之路

中国人多可耕地少，城市土地资源极为短缺，若继续沿袭传统的土地高消耗开发模式，势必会进一步损害和降低城市的宜居发展质量。唯一的出路就是必须尊重和顺应城市发展规律，合理开发低密度高容积率高层住宅，提升城市人口的聚集效应。关键是要在开发无需土地费支出、“路房合一”高层过街住宅楼的创新进程中，实现民有所居、稳定楼市和拓展地方财源的多赢。

一是“一地多用”，复合利用存量土地资源，构筑“职住合一”新格局，有效破解中低收入者宜居难题。

二是切断土地竞拍的高地价脐带，通过“房住不炒”新规的落地、特别是“路房合一”住宅楼租赁经营的市场化运作，创建稳定的地方财政收入新渠道。

三是助力城市政府掌控巨量优质房产资源，从而能像调控粮食、原油一样，得心应手地遏制高房价，确保房地产市场有序、平稳、健康发展。

扶优培优是市场经济的铁律。高层住宅从总体上说是利大于弊，在新型城镇化进程中，将以其特有的生命力和长板优势，发挥出多层和低层住宅所无法替代的重要作用，因此不宜轻易矮化和否定之。